שאלתם- ענינו

משרד המשפטים מחזיק ברישום של כל חלקת קרקע במדינה עם פירוט השטח, בעלי הזכויות בקרקע וחלוקת החלקים היחסיים עבור כל אחד. מצב הזכויות בנכס מקרקעין הרשום באופן רשמי בלשכת רישום מקרקעין. במידה וחלים משכנאות, עיקולים, צווי בית משפט המעודכנים בנסח על הנכס או חלק בנכס- יופיעו גם הם בנסח.

מסמך כלכלי המתאר את היתכנות וכדאיות של כל פרויקט. מסמך שנעשה על ידי שמאי מקרקעין טרם תחילת הבנייה (לשם כך נקרא "אפס"). מוגש לגוף המממן של הפרויקט (בנק, חברת ביטוח, חברה פרטית) כתנאי לקבלת המימון לפרויקט. במסמך מצויות כלל ההוצאות המצויות של הפרויקט, שכ"ט אדריכל, עו"ד, מנהלת דיירים ועוד. בתחשיב זכויות הבניה שיתקבלו בפרויקט נלקחות בחשבון כל ההוצאות המפורטות בדו"ח.

כניסת ההסכם לתוקף מותנת במספר גורמים, לרוב מוצגים חמישה תנאים מתלים.

1. הסכמת הרוב הדרוש מתוך בעלי הדירות החולקים בנכס
2. הכרזת המתחם על ידי משרד הבינוי והשיכון כמתחם להתחדשות עירונית הזוכה בהטבות מס
3. אישורה של תוכנית התב"ע (תוכנית בניין עיר)
4. קבלת היתרי בנייה של הפרויקט
5. חתימת היזם על הסכם ליווי ממן של הפרויקט (בנק או גורם מימון חוץ בנקאי כגון חברות ביטוח או קרנות השקעה).

בתהליך התגבשות העסקה יינתן מידע רלוונטי המשפיע באופן ישיר על רווח היזם כגון מקרים בהם ישנה עלייה במיסוי. לצורך כך נקבעים תנאים המאפשרים ליזם או לבעלי הנכס לצאת מהעסקה ולבטל את השתתפותם בה.

לפני אוקטובר 2021 היה נדרש רוב של 80% בכל מתחם התכנון ו67% בכל בניין או חלקה. לאחר אישורו של חוק ההסדרים באוקטובר 2021 הופחת הרוב הנדרש ל67% בלבד בכל המתחם ו- 50% בכל בניין או חלקה. יתרה מכך, נקבע כי לצורך חישוב זה לא יחשבו בעלי הדירות אשר בנו בשטח הפרויקט ללא היתר ראוי לכך. בהגעה לרוב הדרוש ניתן להמשיך לקדם את הפרויקט. עבורנו השאיפה היא להגיע ל100% הסכמה ולקדם את הפרויקט בצורה החיובית ביותר אך לא תמיד כך המצב ותביעת דייר סרבן זהו כלי שעוזר להתמודד עם מצבים כאלו.

במקרים והרוב הנדרש של בעלי הדירות חתמו על ההסכם מול היזם הם רשאים, באמצעות עורך דינו של היזם\ לתבוע מבעל הדירה המסרב לשתף פעולה את הטענה על עיכוב לא סביר.

נציגות הדיירים מורכבת מנציג או שניים מכל בניין אשר מעוניינים לייצג את שאר בעלי הדירות בפרויקט, מול היזם, מול עורכי הדין ומול אנשי מקצוע נוספים. ככל שקבוצת נציגים זו יותר חזקה פרק זמן של הפרויקט יתקצר ותהליך גיבוש ההסכמים מול היזם ישתפר. תהליך הסמכת הנציגות מעוגן בחוק ולפיו יש צורך בהסכמה של לכל הפחות 50% מסך בעלי הנכס בבניין. 

קו תכנוני המגדיר את שטחה של תכנית בניין עיר או מתחם פינוי בינוי.

מה היא תכסית? חלק המגרש עליו בנוי המבנה, מידת כיסוי שטח המגרש על ידי בינוי מבוטאת כאחוז משטח המגרש.

חוק הקשיש מגדיר קשיש לצורך פרוייקט פינוי בנוי כמי שמלאו לו 70 שנים והינו מתגורר בבניין לכל הפחות שנתיים. עם הגיעו של בעל הדירה לגיל 75 יהיה רשאי הקשיש לקבל את שווי הדירה, ללא פינוי הדירה לתקופת הבנייה, כלומר קיימת לו האפשרות כי היזם ירכוש ממנו את הדירה עפ|י שוויה במועד הפינוי.

אדם המוגדר קשיש לפי החוק רשאי לבחור מבין האפשרויות הבאות:

א. מעבר לדיור מוגן בשווי דומה לשווי שמאי של דירת התמורה בזמן פינוי הדירות.

ב. רכישת דירה חלופית בגובה מחירה של דירת התמורה. מיקומה של דירה זו יהיה סמוך ככל הניתן לדירה המקורית- ככל והוא ביקש זאת.

ג. קבלת שתי דירות קטנות ששיווין ביחד שווה לדירת התמורה. או לחלופין דירה קטנה אחרת ואת ההפרש בתשלומי איזון.

היחס הכמותי בין סוגים וגדלים שונים של דירות התמורה בתוכנית המאושרת. המדיניות הארצית הינה שמירה על תמהיל דירות מגוון ושמירה על מספר דירות בשטח קטן יחסית המוגדרות בתוכנית כדירות בהישג יד.

שמאי מטעם בעלי הדירות הוא הגורם המקצועי אשר קובע מה חלקה היחסי של כל דירה מכלל המבנים המיועדים להריסה ובניה (פינוי בינוי). על מנת להעריך את שווי הערך של כל דירה ודירה הוא יוצר טבלת ניקוד המתבססת על קטגוריות שונות כגון- שטח הדירה, קומה, כיווני אוויר, חזיתות ומצב תחזוקתי. בהתאם לכך השמאי משבץ ומתאים לכל בעל דירה ותיק דירה חדשה בפרויקט.

שטח ציבורי פתוח.
שטח פתוח המיועד לשימושו של הציבור והקהילה, הנמצא בבעלות ציבורית ועל הרשות המקומית האחריות לתחזוקתו ותפעולו.