הבשורה הטובה היא שיש תקווה.

השרה שקד הביאה עימה אופטימיות רעננה לתחום ההתחדשות העירונית.

אמנם מחירי הדיור בנסיקה עצומה והחלום לדירה הולך ומתרחק. גם מי מאיתנו שזכה להיות בעלי דירה ושואף להשתדרג, להתרחב ולעלות כיתה הבין שסוף עידן התמ"א יעמיד אותו בפני אתגרים שונים ומסובכים. אולי כדאי לוותר? זהו שלא. יש חוק ויש גם דרך. 

ההתחדשות העירונית צבועה בצבע נפלא לכל הדעות- חידוש בניינים בדרך של תמ"א או פינוי בינוי שלרוב משדרגת אותנו בדרך של הוספת ממ"דים, מרפסות, מעליות, חניות ומטרים נוספים לדירה. למעשה ההתחדשות העירונית מחויבת המציאות- כמות האוכלוסייה הולכת וגדלה וכך גם איכות החיים הרווחת באוכלוסיה. 

ועכשיו בואו נתחבר לקרקע- ההתחדשות העירונית זה תהליך מסובך, בירוקרטי, רווי משתתפים, שחקנים, אינטרסים, החלטות ושיקולים מורכבים. איך עושים את כל זה?

עד לפני שנים בודדות יזם היה דופק על דלתם של בעלי הדירות, סוגר איתם הסכם מחייב המגביל אותם להתקשר עם יזם אחר לתקופה המוגדרת בחוק ומשם כולם נשאו תפילה כי עשו טוב.

שחקן חדש שנכנס לשוק, או יש אף לומר, שחקנית, היא מנהלת הדיירים (חברה לניהול פרויקטים)- אשר מאפשרת לבעלי הנכס לקבל שליטה על הנעשה, נותנת להם לבחור בין מספר יזמים באמצעות מיני מכרז ובדרך זו אף לייצר התמחרות לגיטימית ובכך לשפר את התמורות של בעלי הדירות.  על מנהלת הדיירים אחריות חשובה, לבחון את זהות ואיכות היזם, ניסיונו, איתנותו הכלכלית, התאמתו לפרויקט הספציפי ושלל תשובות שהוא מבקש מהיזם לספק על מנת שניתן יהיה להשוות בין תפוח לתפוח.  דרך זו מאפשרת לבעלי הדירות להיות בטוחים כי קיבלו את מקסימום התמורה בעבור זכויותיהם בדירה הקיימת. מנהלת הדיירים היא גוף ניטרלי ואין לה עניין כזה או אחר במי מבעלי הדירות. היא עובדת בשקיפות מלאה ועל סמך ניסיונה המקצועי, קשריה והבנת השטח, היא יודעת להתאים את המכסה לסיר ולהביא בפני בעלי הדירות את היזמים המתאימים, כמו גם עורכי דין, שמאים וספקים נוספים שיש להעמיד עבור בעלי הדירות במהלך הדרך. 

מנהלת הדיירים היא המוציאה לפועל, הרשות המבצעת והגוף האסטרטגי של הפרוייקט, שתדע כיצד למנף את הרצון התכנוני של העירייה בצורה הקרובה ביותר לרצונם וחלומם של בעלי הדירות. 

חלופת שקד- מה היא?

בתקופה האחרונה אנו עדים לתופעה תכנונית שבה רשויות מקומיות ואף ארציות מעניקות עדיפות לתוכניות התחדשות עירונית מתחמיות. כלומר לתוכניות המבקשות לחדש מספר רב של בניניים תוך התייחסות מירבית לשטחים ציבוריים. בדומה לכך גם חלופת שקד שאושרה בימים האחרונים של הכנסת מספר 24 ופיזורה ביולי האחרון, גם נותנת העדפה להתחדשות מתחמית.

במסגרת החלופה התייחסו בדיוק לקשיים התכנוניים שאינם מספקים מענה לצורכי ציבור שהעניקה לנו תוכנית המתאר ארצית, תמ"א38. בנוסף החלופה גם מתמרצת הכנתן של תוכניות כוללניות להתחדשות עירונית אשר יכינו מתווה למדיניות תכנון עירוניות.

ישנם מספר מסלולים בהם חלופת שקד מאפשרת קידום תוכניות. הראשון הינו מסלול נריסה ובנייה המעמיד תוספות בנייה של עד 400% בכפוף לכך שלא תמצה תוכנית כוללנית המאפשרת העמדת זכויות גדולה יותר.  מה שמאפשר הצקאה לצורכי ציבור של עד 10% בניין החדש ׁׁ(ניתן גם לקדם בצורה מתחמים של שניים שלושה בניינים שחידושם נובע מכח החלופה.

מסלול שני, מאפשר ניוד זכויות במקרים שבהם לא ניתן לנצל את זכויות הבנייה במסלול של הריסה ובנייה בבניין הקיים אלא בבניין אחר.המסלול האחרון הינו מסלול של חיזוק מבנה הדומה לתמ"א 38/1 לפיו המבנה הבודד עובר שיפוץ וחיזוק הבניין עם תוספת של עד 200%.

אולי הצעד המשמעותי ביותר הוא איחוד שלב קידום התוכנית וקידום מתן היתר, כלומר מדובר בהטבה סטטוטורית המאפשרת ליזם לעבוד במקביל על התכנון ועל הבקשה להיתר. מה שבאופן טבעי יוביל להאצה בקצב קבלת היתרי הבנייה בארץ.