אנחנו מפקידים את נכסינו, אולי הנכס החומרי היקר שלנו מכל בידי חברה וזה נכון שהחוק מגן עלינו בדרכים שונות אבל כדי שנוכל לישון טוב בלילה, אנחנו צריכים להיות מצוידים בשומרי הראש של בעלי הזכויות. אז יש לנו חברה מנהלת שתפקידה לוודא שנקבל את הטוב ביותר- היזם הטוב ביותר, העסקה הטובה ביותר, אנשי המקצוע הטובים ביותר והיא הדואגת לאינטרסים שלנו מבראשית ועד הסוף. ויש לנו את עורך הדין שצריך לתת לנו גב והגנה משפטית, בהתקשרויות מול היזם ומול כל הגורמים המעורבים בפרויקט, בערבויות ובמנגנונים שיינתנו לנו במשך חיי הפרויקט.

שומר ראש חשוב ביותר הינו השמאי. תפקיד השמאים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא לבחון את העסקה שהוצגה לבעלי הזכויות. חוק עידוד עסקאות של פינוי בינוי קובע כי כל פרויקט טרם יציאתו לדרך חייב לעבור בידיים של שמאי/ת מקרקעין. בין היתר, כדי לוודא שהעסקה המוצעת לבעלי הזכויות הינה בעלת כדאיות כלכלית ובמידה שלא, באילו תנאים תהא. בניגוד לשמאי מטעם היזם, שמאי בעלי הדירות שומר על האינטרסים של בעלי הזכויות החל מרגע כניסתו לתמונה. במיוחד לאור העובדה שזהו הפרויקט הראשון (ואולי היחידי) של בעלי הדירות ואילו היזם מכיר היטב את התהליכים ואת השוק. אותו פער בידע המקצועי מוביל הרבה פעמים לפרדוקס- כאשר בעלי הדירות רוצים את היזם בעל הניסיון המרבי ביותר אך לצד זאת גם חוששים שמא יצאו נפסדים מפאת פערי ידע מסוג זה.

אז מתי כדאי להכניס את השמאי לתמונה? כמה שיותר מהר. ראינו לא מעט מקרים בהם השמאי מטעם בעלי הזכויות נכנס לתמונה בשלבים מעט מאוחרים, בהם יכולת ההשפעה שלו נמוכה יחסית, למשל, לאחר שניתנה הצעה מסחרית עליה חתמו בעלי הזכויות. בשלב זה, מובן, שלבעלי הזכויות יכולת אפסית בניהול משא ומתן מול היזם וידיהם כבולות.

ואיך קבוצת בעלי זכויות יכולה לסבסד את עלותו של השמאי? גם כאן תחום ההתחדשות העירונית נותן לנו פתרונות טובים בפרויקטים של פינוי בינוי על מנת להקל על התהליך ובמקום שבעלי הזכויות ישלמו את שכרו של השמאי- העלות חלה על היזם. לא כך המצב בפרויקטים של תמ"א (חיזוק או הריסה ובנייה), שם לא תמיד מאויש תפקיד השמאי מטעם הבעלים מאחר ואין חיוב חוקי לכך.

לאורך התהליך קיימים קונפליקטים בין רצונות היזם לרצונות ולצרכים של בעלי הדירות. למשל, מהי התוספת שכל דירה או חנות תקבל? מהו סטנדרט הבנייה? כיצד מתבצע ניקוד הדירות הקיימות והיכן תמוקם הדירה החדשה? כאמור פרויקטים מסוג זה יכולים להימשך שנים רבות בהן השוק, המחירים והמדיניות משתנים לכן החברה המנהלת המקיימת משא ומתן עבור בעלי הזכויות תשאף למקסם את העסקה עבורם מתחילת התהליך. ראשית כל מקיום מכרז יזמים אשר שם על השולחן מספר אפשרויות ומאפשר לנו, החברה המנהלת, לקיים משא ומתן מבוסס נתונים ולאחר מכן על ידי גורמי מקצוע המבטיחים שיתקיים פיקוח קפדני ומקצועי בכל שלב. 

ומי בוחר וממנה את השמאי שייצג את בעלי הזכויות? כמובן שנציגות בעלי הזכויות, בסיוע מקצועי וליווי של החברה המנהלת. תפקידו המרכזי של השמאי הוא לבחון את אומדן הכלכליות עבור כל הגורמים הלוקחים חלק בתהליך. מהשלב ההתחלתי של הגשת התוכנית המפורטת לוועדת התכנון ועד קבלת דירות התמורה. בפרויקטים של פינוי בינוי, וידוא היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט בהתאם לתקן 21, שמטרתו ליצור איזון בין תמורות היזם לתמורות הבעלים. הדרך לחישובו הינה על בסיס ההכנסות של הפרויקט העתידי ועלויות הפרויקט בשקלול התמורות והזכויות של הבעלים (שווי דירות תמורה, שכירות לתקופת הבנייה, מיסוי ועוד). 

בשלב הגשת תכנית מפורטת לוועדה המקומית שמאי היזם מכין טבלת הקצאות איזון בין היזם לבעלים, ובין הבעלים לבין עצמם, מה השווי היחסי של כל דירה בהשוואה לשכנותיה במתחם (על בסיס עקרונות שמאים קבועים כגון שטח הדירה, קומה, כיווני אוויר ומצב התחזוקה של הדירה). לצד התנהלות עם שמאי מטעם העירייה על התמורות והמטלה הציבורית הנדרשת, שמאי בעלי הזכויות מפקח גם על טבלת האיזונים שיצר שמאי היזם. ככל ושמאי בעלים נכנס לתמונה בשלב יותר מוקדם כך יכולת ההשפעה שלו על הטבלה יותר משמעותית.

לאחר אישור התוכנית וסיום שלב ההתנגדויות הנבחן בוועדות התכנון, שמאי היזם עובר על בקשות מיוחדות של הבעלים ושמאי בעלי הזכויות, על בסיס עבודת המודד, מכין טבלת ניקוד של הדירות הקיימות. בסופו של יום עבודת הניקוד מתכנסת לשיבוץ דירות התמורה בתכנון המוצע בהתאם להסכם המשפטי שנחתם בין היזם לבין בעלי הזכויות. לפני קבלת היתר לתחילת עבודות הבנייה שמאי היזם מכין דוח אפס לצורך ליווי בנקאי אותו שמאי בעלי הזכויות בודק בקפידה- את אחוז הרווחיות, התמורה והדירות החדשות לצורך הערבויות השונות (מיסוי, שכירות, מכר ועוד). בשלב הזה יחזור השמאי לוודא כי אכן התמורות המתקבלות תואמות להסכם שנחתם, שכן ברוב המקרים מדובר על מספר שנים שעברו ממועד המשא ומתן.

אז לפני שנצא לפרויקט התחדשות עירונית ולפני שנחבור ליזם, חשוב לוודא שאנחנו מצוידים בכל שומרי הראש, המקצועיים והמתאימים לנו ביותר. חשוב שנהיה מלווים ומאוגדים ושגוף ניטרלי ינהל את כל המערך שכן גם ברמה השמאית ישנן מחלוקות רבות שחשוב לגשר עליהן כדי שביום שבו נקבל מפתח לדירה החדשה, ננשום לרווחה ונרגיש שקיבלנו את תמורתנו ההוגנת.